下半场又要起飞了
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文 锋
上周末11个楼盘开盘，清一色外来房企项目，部分开盘现场又回到接近日光盘的节奏，直接点燃了6月的楼市。有楼粉对此评价，这一轮下来，外来房企基本把昆明本土房企碾为齑粉，价格又将是开始了一个新的高程。
而在上上周，昆明就有6个楼盘开盘，其中西市区金泰国际名门一扯到证立即开盘了，而且价格在西市区最钢，售价在1.5-1.6万/平，比周边的楼盘普遍高出2-3k/平，当天去化率破90%。
在一次交流中，金泰国际三期名门的营销负责人说了一个数据：“首套房的客户占到70%，而这些客户大部分是两年前观望的客户。”
简单地说，“有部分客户为观望付出了沉重代价。金泰国际2014年一期首开8300元/平，二期凯佩在2017年达到了1w元/平，尾盘在2018年年初就达到了1.3w元/平。”
这就是观望的代价，尤其在当前的通胀时代下，观望没等来房价跌了，却眼睁睁 看着人民币在贬值。
不可否认，M2一直在增长。
2019年3月末广义货币M2余额达到了188.94万亿元，同比增长8.6%。而2018年末，广义货币余额仅仅182.67万亿。根据统计资料显示，1966年中国的M2只有566.3亿元。现在的M2是过去的3336倍。如果这么比较，过去1966年的70万元，相当于现在的23.3亿元。
从GDP总量看，1966年我国GDP只有767.2亿元，2018年末我国GDP总量高达90.3万亿元。52年时间，增加了1176倍。如果按这比例计算，1966年70万元相当于现在的8.24亿元。
大家把钱存在银行，目前一年期定期存款利率只有1.5%，而5月份CPI增幅却达2.7%，高于利率1.2%个百分点，如果按照M2减去GDP增速的数值计算，目前我国真实通胀水平基本达到6%左右。
如果把钱存在银行是跑不赢通胀的，只会“越存越少”，粗略算一下，10万元存银行一年净亏1200元。
为此，在投资渠道有限的情况下，很多人陆续将资金投入不动产，包括那些大腿都拍紫的朋友。
显然，优质负债才能随着通货膨胀而稀释。
放在国内乃至昆明，即使这个市场已经不缺房，但购房模式一直在追捧。
相关数据统计，目前我国的房子已经够40亿人居住了，而中国目前的总人口才不到14亿人口。昆明更夸张，截至2016年，昆明城镇居民人均住房面积达到了43.76平，这个数据不仅比全国高出了7.16平，也超过了北上广和周边成都、贵阳等省会城市。
以城镇居民及人均住房面积倒推，截止2016年昆明的住房面积达到了2亿平，按照每套100平计算，相当于有200万套，而从2017年到2018年底，平均每年有10万套的新房增量。
也就是说，昆明在人口增量上没有较大突破的情况下，依然不乏强劲的购买力。
所以，当房子纯粹是居住属性，人均60平就是顶级刚需，但如果附加了金融属性，人均6套房依旧是刚需！
昆明某楼盘开盘现场（图片来源：朋友圈）
以上周末开盘的11盘为例，两个极端，贵的过千万，未开就已经内定售罄，而一些价格略低的，基本位处较偏区域，但同样日光。
从中分析发现，郊区盘的热销，很多程度都是本地购买力的外溢，无论是之前的阳光半岛，还是最近的微风十里，都有一个特点，还可以通过买房实现最低利率水平的负债，且杠杆可以最大化。
如果说刚需是从无到有的量变，那么改善，就是从有到好的质变。比如，户型越买越大。
2015年3月份，执行了近10年的“7090政策”（即新建住宅项目的户型比：套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上）宣告结束，标志着改善产品逐渐成为了市场上的主旋律。
而在昆明，最近几年很多新规划的项目，也基本很难觅见90平以下户型。
以6月8日-6月16日，昆明开盘的15个楼盘（剔除连续开盘及推售公寓的楼盘）中，仅有3个楼盘最小的住宅产品低于90平，最小是85平，80%的楼盘最小户型都大于90平，其中9个楼盘最小的户型均大于100平。
在这些楼盘中，套三户型几乎都是主力户型。从某种意义上讲，套三已经是首次置业的最低配置标准了。
昆明6月8日-6月16日开盘楼盘户型面积段情况（整理：昆明楼市）
可以说，迎合市场的主力消费群体，开发商更倾向打造大户型产品。
从这些楼盘中，二环内的仅有金泰国际三期名门和华润悦府，华润有配套优势，但金泰国际三期有95-110平板楼和134-144平大平层，在户型产品设计，比华润好多了。
而针对目前开盘楼盘的去化情况，基本都超过70%，部分首开去化率超过90%，如微风十里和金泰国际三期名门，金泰国际三期名门的开盘价格基本在1.5-1.6w/平，能有这样的去化水平，足以验证市场客户对现行价格的高度认可。
6月份多盘推售，可谓是楼市的开闸，楼粉“田野”对此预判极为乐观，他说，“昆明一手房自2017年到2018年初，量价齐升了一年，二手房不温不火，但在昆明去年7月份调控一出，新房价格上涨受制，二手房的价格一天一个价格，反价，毁约，全款……一目目地上演，在之后的两个月即8月和9月，昆明二手房价格与新房形成倒挂。”
“田野”推断，“如果目前以态势继续持续几个月，一手刚需房走的量价齐升的话，二手房的量也会起来，二手价格也就随之起飞。”
那么，下半场，别让你的观望成为后悔的理由！
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